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中山新楼盘真的过剩无人住吗
- 2019-03-25 -

近年来,大批外来大型开发商不断涌入中山拿地开发,中山新楼盘市场每月供求关系紧张,供应量平均下来长期环比增长,库存也破了几次记录,中山的住宅真的过剩了吗?这是个问题。咱不妨从套数的角度去探讨一番。

中山市在1999年就已经实现了房地产不动产登记管理,2002年就有了网签商品房合同备案数据库。不过由于房地产行业涉及部门较多,各部门有各自的数据库体系,如网签合同备案数据、非网签房屋登记数据;房屋产权数据、房屋抵押数据;土地产权登记数据、土地抵押登记数据;地籍调查数据等等。

各部门公布的同期数据也不尽一致。同时,对房地产行业不同时期管理要求不一样,各数据的登记管理标准也不尽相同;加上各个体系的数据库既有电子档、又有纸质登记数据,梳理、核对这庞大的数据确实是一项艰巨而复杂的任务!

好在中山市一直走在全国前列。中山市不动产登记信息基础平台已经在2017年7月1日正式上线,工程浩大的不动产数据整理、完善及转换工作,中山市已经在有序进展之中。

结合各公开数据,就中山住宅库存问题,做一个大概的梳理,供大家参考指正。

截止2017年7月,包括网签及登记表数据在内,中山新楼盘表数据合计有385万套,剔除约有168万套的重复数据,大概实际有217万套,其中2002年及以后的商品房网签备案数据有110万套左右。

截止2017年7月,包括确权和有效抵押的数据在内,中山不动产房屋登记簿房屋有效数据合计有270万条,其中商品房确权登记数据大概232万条。

把楼盘表的217万套,加上房屋登记簿中确权的232万条,两者平均核算,大概有224万套商品房。2002年至2017年,商品房网签备案数据中,住宅大概占比70%。以此比例测算,截止2017年7月,中山市已成交确权的住宅商品房将近有157万套!这还不包括2017年8月至2018年3月网签通过的1.4万套住宅、不包括截止目前已拿预售证且未网签的超8万套住宅库存。 

中山的人口情况如何?按照新统计,中山2017年末常住人口326万,按平均家庭户人口2.7人测算,大概有120万户左右的家庭。照此推理,157万套除以120万户,中山常住人口中平均每户已经拥有了1.3套商品房!

中山的住宅过剩了吗?按上述静态数据,答案是肯定的。这时肯定会有无数的砖头拍过来,会有无数的人要属于他的那1.3套房。那么,在这里有几点需要解释清楚:

1、 上述数据是基于基本数据的测算,是测算,误差是多少我也不知道,你能告诉我更好。

2、 每家庭户拥有的套数数据是平均,是平均!贫穷限制了我的想象,跟马云资产平均,我还是中山首富呢。

3、 非中山常住人口贡献了洪荒之力。他们买走了多少,我也不知道。你有空在夜里可去各个楼盘转转,数数多少家亮着灯。

4、 这些房子,有很多是老龄房屋了,流通会有困难,你也看不上眼。所以,尽管你没有属于自己产权的房子,市面上这150多万套的住宅依旧存在。

那么,中山的住宅真的过剩了吗?

其实这是个伪命题,应该动态来看。假设现在住宅不增、人口不变,只想着居者有其屋,足够住了。可你想改善现有住房条件、你必须购买婚房了、你看重中山楼市投资价值想出手购置等等,总之你想买你满意的住宅。无论市面上的住宅是否过剩,刚需、改善、投资等的需求一直都在。

目前已拿预售证且未网签的超8万套住宅库存过剩吗?咱不考虑其中排队等网签的情况,从今年月均2千多套的住宅网签通过量来说,需要3年多才能解决;而从2017年的数据看,10个月时间就消化完毕了。从中山人口规划来说,到2020年无论是规划365万人、还是420万人、还是500万人,会增加几十万套的净需求啊!虽然中山常住人口增长缓慢,但万一实现了呢?你说中山的住宅是多还是少?

所以我想要说的是:中山住宅已有很多,未来还会增加很多,同时需求也一直存在。谈不上过剩,你只会有更多的选择,关键看你是否觉得合适。购买时机和购买价格?那是另外的话题了。

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