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中山万科新楼盘行业的拐点到了吗
- 2019-03-25 -

中山万科新楼盘在房地产行业的拐点已到,活下去成为更大的追求吧!

看了近期万科董事长郁亮在公司内部讲话的稿子,其中透露出万科对行业,对当下经济形式的看法和思考,黑马给你解读。

作为中国早期的民营企业,上市公司,万科一路参与并见证了中国的市场经济改革,万科的看法还是有深度的。

1、房地产行业的转折点已经到来,在社会迎来全方位转折的背景下,所有行业无一幸免

首先中山万科新楼盘行业确认房地产行业喊了很多年的拐点已经到来,这和以前的预测是不一样的,过去的说法是“房地产行业的黄金时代结束了,白银时代来临了”,有什么区别?

从1998年房改以来,房地产就确立了在国民经济中的支柱地位,高速发展了20年,给中国经济的增长贡献了巨大力量,但是任何一个行业都不可能一直高速发展,今天房子在中国不是少了,而是多了,去各个小区可以看到黑灯瞎火的房子很多。所以房地产黄金时代已经过去了,但是还有白银时代,意思是虽然不再有高速发展,但是中国的城镇化水平依然很低,还有几亿人需要从农民变成市民,他们还需要大量的房子,加上市场上的改建房,房地产依然有很长的白银时代。

但是这一次万科郁亮的说法明显没有以前乐观,“在社会迎来全方面转型背景下,无一幸免”,用词悲观,为什么会从乐观到悲观?在2012年万科的研究报告中曾经提到,中国地产调控千万不要出现韩国模式,比如买房凭票,卖房限制”,市场经济已经走了很多年,所以中山万科新楼盘在那时候不相信会走回头路。为什么千万不要出现这个模式?因为这个模式下房企不会有机会做大,但是“过去不相信会出现的东西还是出现了“,所以看法变了。

房地产行业的生命线是土地和资金,在调控政策下,更加依赖于和政府合作了,比如房子卖什么价格,容积率是多少,建什么样的房子等都只能在政策下运行,任何一个政策的变化都将影响企业的生死,举个例子就明白了,建设部这次下发了“坚决遏制房价上涨,取消预售制度的意见”,这只是无数调控中的一条,但是足以要房企 命,因为房地产开发商极度依赖资金的高杠杆运行,本来一个10个亿的项目只需要1个亿够了,现在需要至少5个亿,这等于是改变了房地产行业的运作模式,一下掐住了房企的脖子,血液不再快速流动。

在这种情况下企业的活动空间会越来越小 ,做大做强就非常困难,企业的发展战略就要从做大做强调整为生存优先。正是基于这个思考,郁亮提出”今年的回款目标是6300亿,没有达到这个目标就把所有其他事情放下,因为回款不到位缺乏发展其他事情的基础,也证明万科没有能力发展其他事业“

2、今天我们面临的转折是全方位的:xx,经济,国际,xx,在90年代实施宏观调控的时候,出现了明星逃税判刑的案例,为什么20年后又出现类似情况?因为在社会全面进入转折点时,无一幸免。

如何才能让中山万科新楼盘这艘行驶了三十多年的轮船安稳的度过显然成为了管理层第1思考的问题,

正是基于这个判断,中山万科新楼盘的应对是”收缩和聚焦“,战略围绕”活下去“而展开,过去可能战线拉的有点长,资金的使用效率很低,企业风险大,现在三个停止:不赚钱的业务一律停止,投入和产出不匹配的一律停止,风险和收益不匹配的一律停止,能要回来的钱全部要回来,达不到资金回笼目标万科可以暂停其他事情,可见态度之决绝。

这并非中山万科新楼盘一家面临的问题,而是整个行业的挑战,所以现在很多房地产企业都开始改名,把房地产几个字改掉,去谋求发展其他业务。我认识的一个长沙地产老板开始向古董领域转型,恒大许家印早就试图转型了,投资大健康,造车等。

3、任何小概率事件都会让房企命悬一线

郁亮说,以万科的体量即使以六西格玛的标准管理,如果出现问题也是要命的,很多黑天鹅,小概率事件会让企业命悬一线,比如滴滴司机事件,碧桂园的一系列事故差点让企业关门。

对于房企来说这种风险更高,因为房企的社会接受度很低,当前的社会倾向于反资本,反大企业,可怕的是已经达成了社会共识,政府和知识分子,民众站在一边,共同面对大企业和大资本。

在这种情况下房企有很强的危机意识,恒大的许家印一段视频讲话也让人看出他的小心翼翼,如履薄冰。如果才能过冬?唯有小心翼翼,储备更多的粮食和厚厚的棉衣才能过冬。

房企为什么社会接受度很低?因为长期以来房企都扮演着赚暴利,赚黑心钱的角色,但开发商真的是暴利吗?看下图

这三个图分别是万科,碧桂园,恒大的财报,这些都是公开的数据,用净利润和营收之比得到的数据在8%-10%之间,这算暴利吗?根本不算。所以房企是高房价的背锅侠。

房地产暴利的印象之所以在老百姓心中根深蒂固,是因为房地产行业确实赚钱,一个楼盘动不动几十个亿的销售额,10%的利润也是几个亿,而过去大量的房地产老板散落在全国各个城市,他们到处炫富,招摇过市,所以才和煤老板,矿老板一起成为了老百姓心中的暴发户。

当下社会的贫富差距越来越大,社会的情绪酝酿越来激烈,这些慢慢的形成了对大企业,大资本的愤怒,认为他们赚的钱太多,不干净,他们是罪魁祸首。在这种情况下企业家会感到越来不安心,一不小心可能给企业灭顶之灾,所以马老师辞职才会引起轩然大波,许家印才会掏心掏肺的感谢。

企业是推动社会前进的核心力量,是社会进步的主要推动力,中国经济发展到今天成为全球第二,真正的主角是企业,他们为消费者提供产品和服务,向我国纳税,提供就业机会,把各种技术商业化推动社会前进,让人民越来越富裕,我国越来越强大。所以企业赚钱是非常好的事情,要鼓励企业赚钱,他们赚不到钱人们会失业,会缺衣少吃,我国就没有税收,整个社会将陷入贫穷中。

赚钱是光荣的,只要不是违法来的钱就应该鼓励。当下面临经济下行的压力,为了改变这个局面,我国鼓励创业创新,提出给企业减税减费,这样才能搞活经济。但这一切的基础是正确的认知企业及企业家,没有安心的经营环境没有企业家会安心搞好企业,甚至会想方设法离开。

所以郁亮说“一个企业好,所有企业好,我国才能好”。

4、未来房地产的投资机会

房地产行业的中山万科新楼盘转折点已经来了,尽管有各种调控,但长期看房地产其实还有非常好的投资机会。

一、市场巨大,还可以发展至少20-30年;

二、市场极度分散,全国有几万家房地产企业,这对于任何一个行业来说都是太多了,未来大企业会逐渐占有这些小企业的市场份额,行业的集中度越来越高,行业前100名的规模会越来越大;

三、中山万科新楼盘在现有调控下,小的房企因为资金不足逐渐退出市场,这反而会让供给越来越少,对大企业有利,利润会越来越高。

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